פסק-דין בתיק עמ"נ 5458-02-13

1.         מחלוקת לעניין זכותן של המשיבות - חברות הגז המחזיקות בחוות הגז שבקרית אתא, לפיצויים, בגין פגיעה בערך המקרקעין בעקבות פרסום תכנית המתאר הארצית תמ"א/32 ובעניין חבותן לשלם היטל השבחה בעקבות פעולות תכנוניות מאוחרות יותר.

המחלוקת בערעורים שבפניי משתרעת על שאלות שונות ובהן השאלה, האם תכנית המתאר הארצית תמ"א/32 גרמה לירידת ערך המקרקעין באופן המזכה את החברות בפיצוי, האם אישור התכנית תמ"א/32/ג' והחלטת המועצה הארצית מיום 7/2/12 השביחו את המקרקעין והאם בעקבות כך קמה עילה לחיוב החברות בהיטל השבחה, והיחס בין תכניות פוגעות לתכניות משביחות.

נפתח את דיוננו בתיאור הרקע. לאחר מכן אסקור את ההחלטות השונות של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה ואת טענות הצדדים ולאחר מכן אפרט את הכרעתי.

רקע

2.         המשיבות (להלן: "חברות הגז") מחזיקות על פי חוזי חכירה במתחם קרקע הידוע כגוש 11606 חלקות 13, 14, 15 וחלק מחלקות 2, 3, 10 (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין משמשים את חברות הגז באתר לאחסנת והפצת גז פחממני מעובה (גפ"מ) לכל אזור צפון הארץ (להלן: "חוות הגז"). חוות הגז הוקמה בשנות ה-50 של המאה ה-20 ומאז ועד היום היא משמשת את חברות הגז. חוות הגז משתרעת על שטח של כ-52 דונם ומצויים בה צוברי גז ומבנים שונים.

3.         בעת הקמת חוות הגז היו המקרקעין חלק משטח שיפוטה של העיר חיפה. רק בשנת 1965 הועברו המקרקעין לשטח שיפוטה של עיריית קרית אתא.

בעת הקמת חוות הגז חלו על המקרקעין תכנית המתאר המנדטורית חפ/229 שפורסמה למתן תוקף ביום 15/2/1934 והתכנית -חפ/222 שפורסמה למתן תוקף ביום 12/5/1938. המקרקעין נכללו במתחם שייעודו "אזור תעשייה מיוחד".

4.         ביום 10/1/1980, לאחר שהמקרקעין הועברו לשטח שיפוטה של עיריית קרית אתא, פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר המקומית כ/150. על פי תכנית זו סווגו המקרקעין ביעוד של "אזור תעשייה קלה".

5.         ביום 3/8/2000, פורסמה תכנית המתאר הארצית תמ"א/32 שהיא תכנית מתאר למשק הגפ"מ (להלן: "התכנית הארצית"). מטרת התכנית הארצית, בהתאם לאמור בה, היה "ליעד שטחים למערכות אחסון מרכזיות ולמערכות שינוע ראשיות של משק הגפ"מ [...]". התכנית חלה על כל הארץ.

            חוות הגז סווגה על פי התכנית הארצית כאתר גפ"מ לביטול. התכנית קבעה מגבלות על המשך הפעלת חוות הגז במקרקעין עד להעברתה למתחם חדש. בסעיף 9 לתקנון התכנית (נספח 6 למוצגי חברות הגז) נקבעו ההוראות ביחס לחוות הגז:

"9.1 לא יתאפשר המשך הפעלתו של אתר גפ"מ קיים לביטול, לאחר תום 12 חודשים מיום אישורה של תכנית זו, אלא אם התקבל על כך אישורה של המועצה הארצית להפעלתו הזמנית, בהתאם לסקר סיכונים שיוכן לאתר.

9.2 עד להכנת סקר סיכונים לאתר גפ"מ קיים לביטול לא תתאפשר הרחבת פעילותו מעבר להיקף ומאפייני הפעילות הקיימים ביום אישורה של תכנית זו.

9.3 על אף האמור בסעיפים 9.1 ו-9.2, לא יתאפשר המשך הפעלת אתר גפ"מ קיים לביטול לאחר שישה חודשים מיום הפעלת אתר הגפ"מ המוצע".

6.         בעקבות פרסומה של התכנית הארצית, ונוכח עמדתן של חברות הגז ולפיה התכנית הארצית הביאה לירידת ערך המקרקעין, הגישו חברות הגז לוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא (להלן: "הוועדה המקומית") תביעה לפיצויים בגין פגיעה עקב תכנית ובהתאם להוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה,התשכ"ה-1965. תביעה אחת נדחתה בשל האיחור בהגשתה ושאר התביעות לא נדונו על ידי הוועדה המקומית במשך שנים רבות.

7.         ביום 30/4/2006 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר הארצית תמ"א/32/ג' הכוללת הוראות שינוי לתכנית הארצית (תכנית זו תקרא להלן: "תכנית השינוי"). התכנית הוגדרה "כתכנית מתאר ארצית חלקית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת מס' תמ"א/32ג'- אתר גפ"מ לזמן מוגבל בקרית אתא".

עיקרה של תכנית השינוי הינו מתן הכשר להמשך הפעלת חוות הגז לתקופת זמן מוגבלת שלא הוגדרה ובכפוף למילוי תנאים שונים, לרבות דרישה להטמנת מיכלי הגז הנייחים שבחוות הגז.

8.         כשנתיים לאחר פרסומה של תכנית השינוי, הגישו חברות הגז בקשות לקבלת היתרים להטמנת המיכלים. עם מתן ההיתרים, ונוכח עמדתה כי תכנית השינוי השביחה את ערך המקרקעין, הוציאה הוועדה המקומית לחברות הגז שומות לתשלום היטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

            עם קבלת השומות, הגישו חברות הגז עררים לוועדת הערר על חיובן בהיטל השבחה. ועדת הערר איחדה את הדיון בעררים השונים (עררים 8028/11, 8030/11, 8031/11, 9013/11, 9014/11, 9015/11, 9016/11).

9.         ביום 3/10/11 ניתנה ההחלטה הראשונה של ועדת הערר. ההחלטה עסקה בטענות דיוניות שונות שהועלו ואשר אינן דרושות להליך הנוכחי. די אם נציין כי הוועדה קבעה שיש לדון בכל העררים לגופם, הן בנוגע לתביעת הפיצויים והן בנוגע להיטל ההשבחה. עוד קבעה הוועדה, כי ראוי למנות שמאי מייעץ, אולם בטרם מתן החלטה על המינוי, ראוי להכריע בטענת המקדמית "בדבר אפשרות גביית היטל השבחה מתכנית מתאר ארצית". כן סברה, שראוי לנסח הנחיות ברורות לשמאי המייעץ. הוועדה הודיעה, כי החלטה מפורטת תשלח בנפרד.